내집찾기 샛길 - 경매 #1. 말소기준권리

0. Intro - 갑자기, 왠 경매?

• 주말새 유튜브를 보는데, 경매 알고리즘을 탄것인지
• i) 김작가TV에 4년전 출연하신 '싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 저자 이선미 님의 2시간 짜리 영상과, 
• ii) 행크TV에 30대 초반 김벤츠님의 송사무장님과의 백달라 프로젝트 영상이
• 연이어 지며, 다시금 경매 공부가 하고 싶어졌다. 
• 임장기를 정리하다 보니, 아파트 값이 비싸기만 하고.. 허탈해진 내 마음을 유튜브 알고리즘이 눈치챈 것일까?
• 싸게 집을 사고 싶다. 
• 그래서 오늘은 오랜만에 항상 경매책 집어들면 초반에 나오는 "말소기준권리"에 대해 정리해보려 한다.

*경공매 뭐가 달라??

경매
법원이 부동산을 공개적으로 파는 걸 말합니다. 가령 내가 은행에서 돈을 빌려 집을 샀는데 그 돈을 갚지 못하면, 은행은 법원에 부탁해서 그 집을 경매로 내놓게 됩니다. 일반 매매보다 싼 가격에 나오는 경우가 많아 투자자들한테 인기가 많습니다.
공매
공공기관이 세금 체납이나 채무 불이행 때문에 압류한 부동산을 파는 절차입니다. 내가 세금을 내지 않아 집이 압류되면, 한국자산관리공사 같은 공공기관이 이 집을 공매로 내놓습니다. 경매보다 절차가 더 간단하고 빠르게 진행된다는 특징이 있습니다.
(by. Booding)

1. 말소기준권리란?

• 경매가 진행될 때, 낙찰자가 해당 부동산에 대한 기존 권리가 어떻게 소멸될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리다. 등기부등본에 나타나는 권리들을 성립시간별로 정리하고, 아래 5가지 말소기준권리들 중 제일 앞에 성립된 것이 말소기준권리가 된다. 
• 1) (근)저당권, 2) (가)압류, 3) 담보가등기, 4) 경매개시결정등기, 5) 전세권 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 되고, 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소(소멸)된다. 
• 쉽게 말해, 경매에서 낙찰자가 이 말소기준권리보다 앞선 권리들은 "인수"하고, 이 말소기준권리보다 뒤에 성립한 권리는 소멸하게 된다.

2. 말소기준권리, 왜 중한가?

• 경매에서 낙찰자가 소유권을 취득하는 것만으로는 충분하지 않다. 기존의 권리 관계가 어떻게 설정되어 있는지를 알지 못하면 낙찰자가 실제로 소유하게 될 자산의 가치가 크게 달라질 수 있다. 
• 예를 들어, 경매물건에 저당권이 설정되어 있었는데, 그 저당권이 낙찰받은 이후에도 소멸되지 않고 남아있다면 낙찰자는 해당 부동산에 대해 추가적인 채무를 지게 될 수도 있는 것이다. 따라서 경매에 참여하기 전에 반드시 말소기준권리를 비롯한 권리분석을 할 줄 알아야 한다. 

3. 주의사항!!!

• 단, 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도!! 전세권자가 배당요구를 하는 경우, 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않음.
• 또한, 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도!! 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다.
• 특히, 등기되지 않은 임차권의 경우!!
• i) 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인 또는 상가임차인이 배당요구를 해서 보증금을 전액 변제받으면 그 임차권이 말소되므로 매수인에게 인수되지 않지만,
• ii) 보증금을 모두 변제받지 못하거나 대항력만 갖추고 우선변제권을 갖추지 못한 임차권인 경우에는 매수인에게 인수되니 각별한 주의!!!!!!!!!
• 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 등기가 안되는 권리들이라, 현장조사를 해서 이들 권리가 있는지 확인해야 한다!!! 순위에 관계없이 매수인이 인수해야 하니 조심 또 조심!!!! 

#1. 경매 매수인에게 인수되는 권리 총정리

• 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등
• 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기, 가처분
• 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분
• 대항력만 갖춘 임차권, 우선변제권을 행사하지 않은 임차권, 보증금의 일부만 변제된 임차권  

#2. 말소되는 권리 총정리

• (근)저당권, (가)압류, 담보가등기
• 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분
• 배당요구를 한 전세권
• 배당요구를 통해 보증금 전액을 변제받은 임차권

4. 말소기준권리의 분석사례

• 자, 이제 말소기준권리의 실제 사례를 분석해보자.
• 아래 표를 보면 다양한 권리와 그에 따른 소멸 기준이 나와 있다. 

 
5. 마치며.. 

• 말소기준권리는 경매에서 낙찰자가 어떤 권리를 취득하고 어떤 권리가 소멸되는지를 결정하는 매우 중요한 요소라는 걸 알 수 있다.
• 부동산 경매에서 말소기준권리를 제대로 파악하고 활용하면, 예기치 못한 불이익을 피할 수 있으므로  경매에 참여하기 전 항상 철저한 권리 분석이 필요하다! 

 
<참고자료>
[1] 네이버 블로그 - 권리분석의 기초 말소기준권리 찾는 방법 - 네이버 블로그 (https://m.blog.naver.com/dalshadow/223230080903)
[2] 티스토리 - 말소기준권리 및 경매 권리분석 사례 (https://answerdy.tistory.com/entry/%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EA%B6%8C%EB%A6%AC%EB%B6%84%EC%84%9D-%EB%B0%8F-%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EA%B3%84%EC%95%BD%EC%8B%9C-%ED%95%84%EC%9A%94%ED%95%9C-%EB%A7%90%EC%86%8C%EA%B8%B0%EC%A4%80%EA%B6%8C%EB%A6%AC)
[3] realscasenote.com - 부동산 경매 말소기준권리로 권리분석 쉽게 하는법 (https://realscasenote.com/%EB%A7%90%EC%86%8C%EA%B8%B0%EC%A4%80%EA%B6%8C%EB%A6%AC%EB%A1%9C-%EA%B6%8C%EB%A6%AC%EB%B6%84%EC%84%9D-%EC%89%BD%EA%B2%8C-%ED%95%98%EB%8A%94%EB%B2%95/)
[4] NAVER - 말소기준권리만 알면 경매 권리분석은 쉽다 - 네이버블로그 (https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=dalshadow&logNo=223112354717&categoryNo=26&parentCategoryNo=0&viewDate=¤tPage=1&postListTopCurrentPage=1&from=postView)