내집찾기 샛길 - 경매 #3. 수익성 계산 & 명도

1. Intro - 송사무장님에 빙의^^

• 어제 읽어보기로한 "송사무장의 부동산 경매의 기술"을 딱 시작 파트를 읽었다. 
• [1장] 초보도 할 수 있는 주거형 물건에 송사무장님이 과거에 실제 약 200만원의 자기자본으로 빌라를 낙찰받아 어마어마한 수익을 낸 케이스가 나온다. 
• 마치 독자가 경매 초기 송사무장님이 된 것처럼, 현장조사해보고, 입찰해서 단독낙찰 받고, 명도하고, 임대 맞추고, 매각까지 사이클을 경험해볼 수 있게 생생하게 스토리가 펼쳐진다.  

2. 낙찰가에서 수익을 꿈꿔본다!

• 실제 초기 전용 40 제곱미터 보다 작은 다가구 빌라를 낙찰받았던 사례가 나오고, 그 수익성을 계산해본 내용이 나오는데, 내가 송사무장님이 된 것처럼 그 내용을 엑셀로 구현을 해봤다. 
• 나도 언젠가 이런 7,800% 수익률을 거둘날이 올....까?  

• 이 글을 읽는 모든 이가 함께 꿈꿔볼 수 있도록 그 파일을 여기 올려둔다. 언젠가 실제 돌려볼 기회가 올것이다!!

경매 임대 수익성 계산.xlsx

0.14MB

3. 원활한 명도도 꿈꿔본다.... 

• 어제 gseek 사이트의 강의에서도 봤는데, 경매 시도하며 사람들이 가장 겁먹게 되는 명도!! 

• 송사무장 부동산 경매의 기술 책 속 그 초기 투자 성공 사례에서도, 송사무장님도 낙찰 첫날에 바로 음료수를 사들고 임차인을 찾아가셨다!!!
• 그러나, 문전박대를 당하였고, 그 다음날, 임차인에게 낙찰자의 인감증명서와 명도 확인서 없이는 배당을 못받는다는 사실, 명도 거부시 강제집행 /인도명령 / 부당이익반환소송 등 어떤 절차들이 진행될 수 있는지 설명한 내용증명을 발송하셨다고 한다!
• 그러고 4일 지나 임차인이 공손한 목소리로 이사하겠다는 전화를 주셨다고!  
• 일단 강제집행 비용은 1차적으로는 낙찰자 부담이지만 (상기 강의자료 3. 7)번 내용), 궁극적으로 임차인에게 구상할 수 있다.(아래 내용증명 1번 내용) 

내용증명

제목: 강제집행 예정통보서

발신인 주소:

발신인:

수신인 주소:

수신인:

본인은 상기 부동산을 **법원 ****타경*****호 부동산 임의경매절차에서 낙찰 받았습니다. 본인은 상기 부동산에 관해 낙찰 후, 법률사무소 대리인(직원)을 통해 명도에 따른 절차를 아래와 같이 밟아가고자 합니다. 따라서 추후 진행될 법적절차에 관하여 아래와 같이 서면으로 보내오니 현명한 판단을 하시기 바랍니다.

- 아래 -

1. 인도명령 및 강제집행비용 청구 본인은 귀하를 상대로 **법원 **지원에 인도명령을 신청하였으며 인도명령이 결정되는 대로 집행관사무소에 부동산 강제집행을 신청할 예정입니다. 만약 본인과 귀하가 협의되지 않아 위처럼 법적 절차에 의해 부동산 인도가 될 경우 위 절차에 소요되는 모든 소송비용 및 강제집행비용, 노무비용, 보관 창고료가 귀하에게 청구될 것입니다. 2. 상기 부동산에 관한 부당이득금 청구 상기1항의 강제집행비용 외에 귀하에게 본인의 잔금납부일로부터 상기 부동산을 명도하는 시점까지 매월**원에 해당되는 금액을 청구하는 부당이득금반환청구소송을 제기할 예정이오며, 위 판결이 확정되는 즉시 귀하의 재산에 압류조치가 될 것이며, 해당 금액이 변제되기 전까지 연15%의 지연이자 또한 청구될 것입니다.(법적으로 낙찰자의 잔금납부일로부터 월세 납부 의무가 있습니다.) 3. 명도확인서 교부시점.. (중략) 4. 협의가능.. (중략) 5. 고문 법률사무소.. (중략) 6. 결론.. (후략)

 

4. 마치며.. 

• 수익률을 계산하다보니, 내집마련 실거주 목적의 경매 보다, 임대수익을 위한 투자목적의 경매가 장기 보유에 훨씬 유리하고, 그런 측면에서 시세차익을 노리기도 좋은 것 같다. 
• 내일은 실제 리치고 사이트에서 봤었던 경매 물건 아파트들을 갖다 놓고, 낙찰 결과도 보면서, 분석을 좀 해볼란다!!