내집찾기 임장기(3-1)-신길뉴타운

0. Intro_왜 신길뉴타운인가? 

• 요즘 임장 유튜브들을 열심히 보고 있는데, 내년 입주장 타겟으로 내가 보고 있었던 "광명/철산"을 다녀오면서, 비교 대상으로 i) 하남미사, 좀 더 상급지로 서울 내 - ii) 신길, iii) 7호선라인 (상도, 사당), iv) 가재울, v) 강동구 - 를 많이 언급했다. 

• 사실 지금 "광명/철산" 분양권/입주권 시세가 서울 내 중급지(?)의 분양권/입주권 시세에 맞먹고 있어서, 이런 가격 비교를 하게 되는 거 같다. 하락 조정기 때, 비교대상지를 잘 알고 있어야, 진정한 저평가 지역을 선별할 수 있다.
• 그래서 비교대상지 차원에서, 내 예산보다 넘는 곳이긴 하지만, 그런 기회가 올수도 있으므로 "공부 차원"에서 가보려고 한다. 
• 신길뉴타운은 장위뉴타운에 이어 2번째로 규모가 큰 뉴타운 사업이었다고 하고, 20년 입주가 대부분 마무리되며, 이미 어느 정도 천지개벽을 이뤘다. 

서울시 뉴타운 사업 공식 사이트 (17년 최종 작성)

1. Desk Research & 임장계획

• 신길 뉴타운의 대장 단지는 신풍역과 보라매역 둘 다 갈수 있고, 대로변에 가장 넓은 면적을 면하고 있는 래미안에스티움(17년식, 1700세대) ! 비교 대상 단지는 대부분 20년에 들어온 좀 더 대로 안쪽변의 500세대 이상 브랜드 단지들 - 힐스테이트클래시안(20년, 1500세대), 더블역세에 고등학교 가까운 보라매 SK뷰(20년, 1500세대) 등이다. 

신축 브랜드 대단지들이 몰려있어 시너지가 더 난다고 함! (현재 신축 선호까지 더해져 국평 14~16억대)

 

이제 교통도 7호선+신안산선(신풍역 더블역세+도림사거리역)+신림선 등 수직 수평 교차 교통이 이뤄지는 여의도/강남 업무지구 접근이 좋은 배후 주거지

모두 21년 전고점을 돌파하진 않았지만, 24년 급히 회복하여 국평 14-16억대 형성

도림사거리 신안산선 신축역이 들어오면 역세권으로 거듭날 수 있는 두곳. 아직은 신풍역과 살짝 거리가 있어서 대장단지들 대비 2-3억 낮은 국평 13억 형성중