내집찾기 샛길 - 경매 #2. 권리분석!

1. Intro - 다시, 경기도 지식(Gseek)!!

• 중개사 인강 듣기 지친 오늘, 경기도 지식사이트에서 "경매"를 검색했더니, 아니나 다를까?! 두개나 초보용으로 뜬다. 

• 경기도 지식사이트 다시 한번 링크!! (경기도민 아니어도 전국민 무료!! 사이트!!)
• https://www.gseek.kr/user/main

경기도평생학습포털 지식(GSEEK)

 

2. 말소기준권리에서 한걸음 더! - 권리분석 3단계!!

• 지식에서 <경매첫걸음> 강의자료를 발췌해왔다. 권리분석의 3단계!
• #1. 말소기준권리 찾기 : 등기부등본에서 찾는 걸 어제 공부해봤다. 
• #2. 임차인 권리 확인하기 : 임차권은 등기되는 경우가 드물기 때문에 등기되지 않은 임차권에 주의가 필요하다.
• 소멸하는 경우: i) 대항력(전입신고일자), ii) 우선변제권(확정일자), iii) 배당요구를 해서 iv) 보증금 전액 변제 받으면 소멸
• 인수되는 경우: 상기 i)~iv) 중 하나라도 충족이 안되면 인수됨
• #3. 배당 순위 파악하기 : 경매 물건 재산에 직접 부과된 당해세(재산세, 종부세 등)와 소액임금채권(3개월 임금 또는 3년 퇴직금채권), 소액임차보증금(주택,상가) 등 최우선변제 항목을 주의해야 한다!!! 

3. 임차권_매번 헷갈리니, 다시 정리해보면!! 

※ "대항력"이란?

 "대항력"이란 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도(상가건물의 경우 건물의 인도)와 주민등록(상가건물의 경우 사업자등록)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다

※ "우선변제권"이란?

 "우선변제권"이란 임차한 주택 또는 상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금[경락(競落)대금]에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다

(예시)  이 경우 말소기준등기인 가압류 이후에 설정된 지역권은 말소되지만, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인인 갑이 같이 배당신청을 하지 않았으므로 말소되지 않습니다. 따라서 매수인에게는 갑의 임차권이 인수됩니다.

(출처: 생활법령정보(https://www.easylaw.go.kr))

 

4. 임차인 명도의 반전!!

• 가장 명도하기 쉬운 임차인이 누군지 아는가? 
• 대항력/우선변제권/배당요구/보증금 전액 변제 되어 임차권이 소멸될 임차인이라고 한다. 
• 왜? 낙찰자로부터 임차인이 "명도확인서"를 받아야 "배당"을 받을 수 있어서 그렇다고 한다. 
• 낙찰자는 그렇다고 쉽게 명도확인서를 내어주면 안된다. 반드시 명도된 것을 확인하고 이를 내어줘야지, 명도확인서 받아서 배당까지 받고 안나가는 사태를 방지할 수 있기 때문이다. 

5. 마치며... 경매, 그래도 여전히 어렵다!!

• 내 KT 알뜰폰 요금제에 밀리의 서재 부가서비스가 무료로 제공되고 있어, 경매 관련 서적을 최소 5권 이상은 읽어봐야 할 것 같다. 
• 일단 "송사무장(행크TV 유튜브의 그 대표님이다) 의 부동산 경매의 기술"을 읽기로 다짐해 본다.