내집찾기 임장기(1) 파주 와동동 더운정

0. Intro : 내집찾기 임장 미션 시작의 이유

• 40대 중반 직장인으로, 아직 자가로 실거주 주택을 마련하지 못했다. 
• 더 미루기 어려운 것이, 소득이 어느 정도 있어야 (퇴직전)  좋은 조건의 주택담보대출을 받을 수 있기 때문.
• 예산은 [  ]억으로 잡았다. (월급쟁이부자되기(이하 월부)에서 배운 예산 산정 룰을 보수적으로 적용)
• 매입타이밍은 퇴직전까지로 빠르면 25년 9월, 늦어도 3~4년 이내에는 사고 싶다. 
• 월부 너나위님등이 하시는 라이브상담을 보면, 내집마련에서 기본적으로 아래 단계 추천
• 1) 예산 잡고 2) 그 예산으로 살수 있는 후보지를 선정하여 3) 가격(매매/전세 모두) 주간 단위 체크하고 4) 직접 가볼것
• 그래서 후보지를 다음과 같이 선정 완료 (입주장에 급매로 던지는 분양권을 잡고 싶다)
• 1) 파주 와동동 더운정 (25년 8월 입주)
• 2) 동대문구/성북구  장위/이문/휘경 뉴타운
• 3) 평촌 / 광명(철산) 
• 4) (시장 조정 오면 ^^;;) 강동구 / 동작구 /  영등포구

1. 그 첫시작, 더운정_데스크리서치 먼저

• 현재 집 근처여서, 언니가 굉장히 매입을 고민했던 곳
• 운정역 초역세에 인창개발 시행 / 현대건설 시공 / 무엇보다 스타필드빌리지가 처음으로 시도되는 지상 최고 49층, 13개 동, 총 3413세대(아파트 744세대·주거형 오피스텔 2669실) 주거 복합단지로, '21년 부동산 호황기 때 마케팅 제대로 먹혔음. 
• 그런데 분양가가 사악했음. 
• '21년 호황기 때 전용 84 주거형 오피스텔을 8.9억원에 분양해서 성공 완판. 
• 오피스텔은 '24.11월 초 현재, 7.5억까지 내려와 마피 -1억 매물까지 나왔다 (네이버)
• 아파트는 분양가 제한 때문에 후분양을 선택해 '23년말 한참 시장이 침체된 시점에 동일 전용평형 오피스텔보다 0.8억 싸게 분양했음에도 불구하고 청약 미달로, 올들어 어케 저케 미분양은 다 없앴다고 함.
• 둘다 분양권 실거래가는 없음 : 오피스텔은 매물만 있고, 아파트는 전매가 25.8월 입주 때 풀리나 봄
• 실거래가 안되는 이유는.. 내피셜.. 아래 KB시세 지도에서 보듯, 파주 와동동 대장아파트 해솔마을7단지롯데캐슬 (운정호수뷰 2014년 준신축 1800여세대)가 34평이 5억원임. 
• 운정역(경의중앙선) 초역세는 인정이나, 파주 정도로 멀리 오면, 경의중앙선 보다는 GTX가 서울 접근성에 있어 훨씬 유의미. 
• GTX A 운정역은 여기 사업장으로부터 많이 멀다. (도보권 아님)
• GTX A 운정역에 그나마 가까운 힐.푸.아 브랜드 대단지 준신축 대장아파트들이 7억 중반 매매가를 형성중임. (아래 네이버 부동산 지도)  

• 구분	오피스텔	아파트
  분양 시기	2021년 11월	2023년 12월
  세대 수	2,669실 (전용 84 (계약 57평))	744가구 (전용 84 (공급 37평))
  분양가	8억 9,000만원 (전용 84 기준)	8억 860만원 (전용 84 기준)

KB부동산 파주 와동동 매매/전세 가격 추이

네이버부동산 GTX역 개발계획 포함 주변 시세

• 난 그래서 결국 25.8월 내년 입주장에서 오피스텔은 물론이고 아파트도 마피로 던질 사람 많을 거라 보고 있고, 언니는 아파트는 스타필드 빌리지 /운정역세권 등 생각해서 8억 괜찮다고 마피는 안나올 거라 보고 있음. 짐 누가 맞을지 완전 궁금. 
• 근데 내년 아파트가 마피로 나온다고 해도, 이걸 투자가치 측면에서 'BUY'할 것인지는 정말 모르겠음. 아직까지 여기는.. 임차가 답일 거 같음. 왜냐면.. 파주 와동동 대장아파트의 시세 흐름이 14년 4억원 분양후 전고점 6억 얼마였다가 지금 5억임.(아실그래프) 10년동안 1억 올랐음. 

 

• 반면, GTX호재를 누리는 파주 다른 동 대장 3형제는 아래와 같이 4억 분양에 7억 중반이니까.. 5-6년간 3.5억 시세상승이 있었음. 수익률 측면에서는 약 87.5% 수익이니까.. 괜찮았던 거 맞나? 

• 그러나 암튼 이 아파트는 GTX효과를 누릴 수 있는 아파트라고 하기엔 GTX역과 너무 멈. 
• 물론 대곡역에서 갈아탈수는 있음. 그러나 그런 논리라면 경의중앙선 역세권 모든 아파트들이 Rerating이 함께 되었어야 했는데, 일단 매매시세에서 그런 효과가 드러나고 있지 않음. 

2. 그래서 실제 가보니.. 

https://www.relive.cc/view/v36ARnNzGGq

'내집찾기 임장기(1) 더운정' | Relive

여느 신도시들이 그렇듯.. 살긴 참 편하고 좋을 거 같다.  
운정호수 산책길(소리천길)이 너무 쾌적하기도 했고, 평지에, 운정역도 우주적으로 멋졌고, 천장 없는 구름다리로  연결되어 있어서 열린 개방감이 있긴 했다. 
그런데 한편으로 이 구름다리가 단지를 가로지르고 하는 구조가 복잡하고 결국 계단/엘베를 활용해야 해서 어머니가 다니시기에 불편하지 않으시까 걱정된다.

더운정을 향해 나아가는 아름다운 소리천 공원길

더운정 대로변 상가_아직 공실이 많아 보인다

오피스텔이 도로에 넘 밀착해있는 느낌

콘크리트 구조물 위에 국내 1호 스타필드빌리지를 그려본다

2층 구름다리로 운정역과 오갈 수 있다

구름다리끝 우주선 모양의 운정역이 멋지게 등장. 현재는 경의중앙선만 다니지만 일산까지의 대곡소사선이 운정역끼지 연장 확정 되었다.

집 바로 아래 이런 쾌적한 소리천 산책로와 운정호수공원이 있어 좋을 거 같긴 하다!