내집찾기 임장기(2) 장위/이문/휘경 뉴타운

0. Intro

• 서울에서 내 예산으로 신축을 노려볼수 있는 곳이 몇 안되는데 그중 하나
• 내년 릴레이로 2-4000세대 대규모 브랜드 정비사업 아파트들이 입주를 맞이하는 곳
• 분양권 입주권 국평이 11~13억, 주변 5-6년 준신축 매매가 9~10억
• 시장이 흔들리면 내 예산으로도 충분히 노려볼수 있을 것

1. 가기전 데스크리서치

(1) 동대문구 휘경 - 휘경자이 /휘경 SK뷰

• SK뷰가 19년 입주했는데 국평 매매가는 10억대 유사
• 주변 지상철 소음을 점검 필요!!
• 철도 지하화에 따라 장기적으로는 주변 환경 개선 기대 가능!

(2) 동대문구 이문 - 래미안라그란데, 이문아이파크자이

• 둘다 내년 입주하는 대단지 브랜드 아파트로 이문동 이미지를 변신시켜 줄 만한 사이즈(거리 사이에 두고 각 3-4000세대) & 국평 23년 분양가가 11억 중반이었는데 이제 분양권/입주권 매매시세 13억에 근접. 역이 더 가깝고 세대가 더 큰 아이파크자이가 좀 더 가격이 높음

• 신이문역(1호선) 역세권 5년 준신축 래미안아트리치는 전고점 13억 이어 23년 9억원대까지 하락했으니까, 조정오면 살수 있을 듯
• 그런데 그 바로앞 22년차 이편한세상이 9억에서 만난적이 있다. 물론 역에서 더 가깝지만, 15년 연식차이를 이렇게 적게 평가하다니!!! 시장 저점에 이렇게 많이 빠진 좋은 걸 사는거다!!!!

(3) 성북구 장위뉴타운

• 아래 장위뉴타운 중 먼저 20년에 입주한 아파트부터 역에 가까워지고 입주가 늦은순으로 매매가 변동을 살펴본다.
• 동북선 개통(26년7월) / 광운대 역세권 개발 & GTX C개통 ('28년) 호재가 있고, 강북 최대 규모 정비사업지 맞다. 

벌써 입주완료 2,7,5구역 (약 3000세대) / 내년~내후년초 입주예정 4,6 구역 (약 4400세대) / 앞으로도 1만 3천세대 넘게 사업추진대상

장위뉴타운 남부는 6호선 돌곶이역 / 1호선 6호선 더블 석계역 역세권이지만, 북쪽은 동북선이 26년7월 개통되어야 대중교통 문제가 해결될 예정 광운대역세권 개발 및 GTX C 개통 (28년..)도 시간이 멀긴 하나, 어쨌든 호재!

#1. 입주 4년차 래미안장위퍼스트 / 꿈의숲아이파크

• 19년 분양가가 각각 7억, 6억으로 착했다.
• 장위뉴타운 중 제일 먼저 입주한 곳인 거 같은데 나란히 두 단지가 있다.
• 최고점13억, 지금은 더 역에 가까운 단지들 물량에 밀리는지 10억대
• 그래도 완전 숲세권(북서울숲)이고, 26년 7월 동북선 개통하면 역세권으로 거듭난다.  

 
#2. 내년 입주할 초역세 장위자이레디언트 / 그나마 역에 가까운 5년 준신축 래미안장위포레카운티 

• 5년새 국평 분양가가 7억대(래미안)에서 10억대(자이)가 되었고, 신축선호/역세권 가치 덕에 자이가 확실히 최근에는 13억대까지 가치 형성중 

 
#3. 27년 3월 입주할 푸르지오라디우스파크 

• 가장 최근 7월에 국평 12억 (주변 일대 가장 비싼 분양가)로 분양 완판.
• 개발사업 진행이 늦어졌던 아픔만큼, 이 일대의 입주장은 비껴갈 수 있을 듯 (아직 3년 남아있으니)

2. 임장계획& 실행

• 아래 카카오맵에서 급히 동선을 체크해봤다.
• 외대앞역(1호선) => 휘경 => 이문=> 장위 약 6키로 대충 1시간 반 도보로 소요 예상된다 한다(어제 더운정도 대충 도보거리가 6.8키로 나왔으니 오늘도 괜춘할 듯 했다)

카카오맵으로 임장플랜 짜는 거 추천!! ㅎ

• 그러나 계획보다 장위뉴타운이 기입주 단지까지 가보느라 광활하기도 하여 좀 더 걸은 거 같다. 아래 Relive는 배터리 문제로 한 1km 정도 기록을 못했다. 총 7키로 잡고 2시간 도보로 잡으면 괜찮겠다.

https://www.relive.cc/view/vrqDNV87ywO

'내집찾기 임장기(2) 장위 휘경 이문 뉴타운' | Relive

 

3. 휘경_확장성이 떨어져보인다. 지상철 지하화가 희망이다!

외대역은 1호선 오래된 역사다. 낡았다!!

휘경 SK뷰 아파트는 저렇게 그리 역에서 멀지 않다.

외대역에서 나와 휘경 SK아파트를 향해 걷는 거리는 이런 느낌. 노후화된 상권이 느껴진다.

그래도 19년 휘경 SK 신축이 들어서 이렇게 깔끔한 구간이 탄생

SK뷰 맞은편으로 외대역에 더 가깝게 휘경자이가 지어지고 있다

그러나 휘경 이 두 아파트의 아래쪽 길은 경의중앙선 고가가 이렇게 다소 무섭게 지나고 있다. 고가 너머 맞은편은 낡은 아파트단지들.

 

고가 다리 밑에 체육시설도 놓고 했지만 왠지 어둡고 쇠락한 느낌이 든다.

휘경 자이 또다른 사면은 1호선 지상철 옆길이다. 철길을 지하로 지날 수 있게 지하보도가 있나보다. 지금 밝은 대낮인데도 공사장 외진 길이라 무섭다.

 

4. 이문 - 래미안라그란데/이문아이파크자이/래미안아트리치

• 임장할 때는 이문아이파크가 더 역에 가까운데도 불구하고 대로변에 면해있지 못한 분면들이 많아 래미안이 더 좋게 보였는데, 지금 더 단지배치도를 살펴보니 이문아이파크가 단지 내 도로를 만들어서 그 이슈를 잘 해결한거 같다. 

외대역 이문동 방향으로 나왔을 때 대로 느낌. 낙후된 동네 이미지가 강하다. 이쪽 대로변 오른쪽에 아이파크가 지어지고 있는데, 여기 대로변 상가들이 단지로 포함 안되어서 한동안은 거리뷰 개선은 어려울 듯. 아이파크 주출입구가 어디로 날까? 아래 찾아봤다.

임장할 땐 아이파크 1단지, 2단지 중간에 25M 광폭의 도로가 생기는 줄 몰랐는데, 그게 신설되고 그쪽에 주출입구가 생긴다. 그래서 외대앞 길가 상가를 굳이 안사도 됐나부다.

래미안과 마주보는 아이파크 대로변 출입구

자꾸만 시선이 건너편 래미안에 쏠렸다. 저기가 외관이 더 멋진걸?

현장에서는 아이파크보다 래미안에 눈이 갔다. 그 이유를 사진을 보니 알겠다. 래미안은 입주가 내년 1월로 임박하여 겉 벽판넬을 걷어냈던 것이다!

19년 입주한 준신축 래미안아트리치는 옆쪽 래미안라그란데를 보다가 봐서 그런지 낡아보였다. 22년 정도부터 유행한 유리난간 차이일까? ^^;;

 

5. 장위_북쪽 산 뷰처럼 웅장했다

• 이지역 내 탑픽은 푸르지오라디우스파크! 더블역세 석계역이 가깝고 우이천 뷰가 좋다. 

저 앞으로 돌곶이역 사거리가 보인다. 이문동 석관동 따라 쇠락한 상권을 오래 걷다 만난 번화가. 재개발이 시급했던 지역은 맞는 거 같다.

 

말로만 듣던 장위뉴타운 입성. 오른쪽이 장위4구역 장위래디언트인데, 왼쪽편이 어마어마한 공사판이다. 도로 확장 공사를 하는 건가? 그 위쪽으로 장위10구역 내 뉴스에서 보던 전광훈 목사의 사랑의 교회(?)가 보인다. 여기 제척하고 개발 계속하기로 결론을 냈단다. 다행이다.

우이천 쪽으로 장위4구역 옆길을 걸어본다. 맞은편은 정비사업 실패해서 봉착상태. 이렇게 극명한 대비가 된다.

우이천이 얼마나 쾌적한지 보려고. 아직 수질 정화작업을 지속적으로 하는 중인 듯. 특히 푸르지오쪽이 아직 수질이 별로고, 입주 완료된 북쪽 옆 우이천은 괜찮았다.

 

북쪽으로 향하는 우이천 산책로. 언젠가 이곳에 터를 잡고 이 산책로에서 자전거를 타고 있을까? 너무 쾌적해 보였다. 물의 힘은 놀랍다!

두개 정비구역이 들어선 (래미안/아이파크) 거리를 걷는데, 신도시 느낌이 난다. 개발의 힘이란! ^^