내집찾기 샛길 - 경매 #4. 아파트 경매 사례 스터디

01. Intro - 아파트, 아파트!

• 경매 수익률 측면에서는 실거주 말고 임대수익용 빌라, 오피스텔이 좋을지 모르겠다. 
• value add 할 수 있는 측면에서도, 뭔가 경매와 임대수익용 부동산이 결이 맞는 거 같다. 
• 그래도 지금 난 당장 실거주와 투자를 겸할 수 있는 내집을 찾고 있으므로, 
• 아파트를 급매/매매 대신 경매로 싸게 살 수 있는 방법이 있을지 실증 사례들을 찾아보기로 한다. 

02. Case 선정 - 가재울뉴타운 대장단지, 디엠씨파크뷰자이

• 작년 초 서울 중 입주장(?)을 기대하고 유심히 봤던 수색/증산 뉴타운 아래 동네다. 
• 가재울 뉴타운내 최대규모 단지인 디엠씨파크뷰자이에 경매건이 4월에 진행 중이었는데, 그 때 당연히 경매참여를 안했기 때문에 그 결과도 Follow up을 못했었다. 
• 다시 함 경매에 관심을 가지기로 한 요 근래, 그게 어떻게 됐는지 살펴본다. 

03. 입찰가/ 권리관계 분석

#1. 리치고

• 리치고에서 지도를 통해, 아니면 경매 탭을 통해 이렇게 경매건들을 볼수 있다. 
• 내가 이 사건을 본게 4월 초였나 부다. 유찰1회 된 상태여서, 국평 감평가 11억에서 유찰됐고, 최저매각가가 8.8억. 연식 10년이 되긴 했지만, 역세권 대단지(4300세대) 브랜드(자이) 아파트니까 8.8억~11억 미만에서 사면 나쁜지 않을 거 같긴 했다. 
• 근데 왜 유찰이 됐을까.. 보니 "대항력있는임차인1명"이 나왔다. 임차인 분석이 들어가야 했다.  

 

#2. 대항력 있는 임차인

• 법원에서 제공하는 매각물건명세서나 현황조사서 상, 동일하게 "대항력있는 점유자" (임차인) 가 1인 있었다. 
• 다행히, 쉬운 명도 대상인 "대항력/우선변제권/배당요구" 모두를 했기 때문에, 최종 낙찰가가 보증금 7.5억원 보다 높다면, 배당 으로 보증금 받아서 퇴거할 수 있는 임차인이었다. 
• 사실, 다른 권리관계(근저당권 등)를 보고 싶었는데, 배당종료가 된 사건이라 그런지, 법원경매정보에 그런 정보가 모두 없어졌다.  종료 전이었다고 해도 등기부등본 열람(유료)을 해봐야지 권리관계 확인이 가능할 것이다. (단, 지지옥션 같은 유료 경매 사이트에서는 등기부등본의 제 권리들을 일자순으로 정렬하고, 말소기준권리를 표시해 준다. 그렇더라도 실제 입찰을 하게 된다면, 등기부등본 직접 열람해 보고, 확인하는 것이 좋을 것이다!!) 

 

#3. 낙찰자에 빙의하여 수익률을 따져보면..  

• 리치고가 너무 좋은 것이 무료 회원에게 이렇게 친절하게 이런 가격분석 정보까지 다 제공한다.
• 4월에 낙찰받은 10.6억원은 최저 매각가보다 21%나 높은, 감평가 11억보다 겨우 3% 낮은 가격이긴 했다. (이런 기준가 대비로는 공격적으로 써내긴 한 것 같다.)
• 그러나 4월 10.6억 낙찰이후 현재 5층 매물 실거래가가 12억 시가 형성 중이다.  (2억 싸게 삼)
• 전세 실거래가 7.8억이 나오니까.. 만약 낙찰받고 전세를 바로 맞춰서, 그냥 11월 현재 시가에 전세끼고 팔았을 때, 낙찰자의 수익률은? 

 

• 두둥.. 내가 지난 번 경매 수익률 엑셀 만들었던 것에 대입해 보기로 한다. 
• 양도소득세를 미반영했지만, 낙찰자는 자기자본 3.5억원으로 0.4년만에 1.3억원을 벌어서 수익률 37% 기록. 
• 부동산 거래에서는 세금이 크니까 (취득가 9억 초과면 취득세율 3%가 기본), 양도소득세 등도 따져서, 세금최소화를 위한 거래 timing 전략을 잘 수립해야 할 거 같다. 

04. 마치며.. 내년은 과연 어떤 장이 펼쳐질까.. ? 

• 사실, 내가 열심히 실거래가를 조사하고 있는 대상 아파트들은 각 유명 지역의 대장 아파트들이어서인지, 24년 가격이 다 전고점까지는 못되어도 그에 육박하는 회복세를 보였다. 
• 9월부터 정부의 대출규제 때문에 거래량 급감한 것은 사실일지 모르나, 수도권 (준)신축 아파트 시세는 강보합이 맞는 표현일 듯 하다. 
• 여전히 언제나처럼 25년을 전망하는 전문가들의 뷰는 극단으로 갈린다. 
• [하락전망] : 이현철 사이클연구소장 / 이광수 광수네복덕방 대표/ 김기원 리치고 대표 / 부룡 등
• [상승전망] : 빠숑 / 이름 잘 기억 안나지만 훤칠한 서울대 교수님 등
• 어렵고나..