내집찾기 임장기(4)- 하남미사_#1. 조사

01. Intro-하남의 위상

• 부동산 임장 유튜브 채널에서 ”돈보라“부부와 “퇴근후임장”, 집코노미, 훨훨 열심히 보는데, “돈보라” 채널에서 유사 급지 비교를 특히 잘 해주셔서 감사하다. 며칠전 하남미사 관련 올라온 임장기에 대규모 비교표 등장!!!
• 서울 주요 뉴타운들 대장단지를 가격순 나열
• 돈보라님은 24년 회복장 가격이 21년 전고점과 다른 차이를? 실수요 중심& 투자수요 부재로 꼽는다.
• 4위에 하남 위례 포함됨. 가장 하위군단에 속한 장위지역도 그렇고, 교통(역세권 부재)가 저평가 원인!
• 그러나 하남은 9,3호선 연장, 장위 북쪽은 동북선 & GTX C 개통 고려시, 디스카운트 해소가 임박해 있다는 뷰를 제시함

• 그래서 하남미사를 서울 송파&강동&광명과 비교한다면??

광명 철산 대비 교통 면에서 열위하나, 환경 등 우위

02. 수도권 중요업무지역 접근 교통(역세권) 입지 가치 & 신축의 함정!!!!!

• 아래 비교표는 월급쟁이 부자되기 (이하 월부) 채널 강사님이 서울 내 두 아파트단지를 역세권 입지 가치를 입증하기 위한 목적으로 제시한 아실 사이트 그래프다.
• 사실 충격이었다.
• 요즘 내집찾기 리스트안에는 연식 10년내 준신축만 넣고 있었다.
• 그러나 요즘 얼죽신 트렌드에도 불구하고 궁극적으로 건물은 감가상각이 되고, 준신축도 완전 구축과 마찬가지로 낡은 아파트가 되며, 그랬을 때 시장의 평가는 냉정하게 연식차이 보다는 바뀌지 않는 입지가치, 즉땅의 위치가치, 특히 수도권에서는 중요 업무지구 까지의 지하철 역세권 가치가 압도적인 가치 기준이 된다는 사실!!!
• A의 30년된 복도식 600세대 24평 아파트가, B의 6년 젊은 2500세대 34평 아파트를 2015년 넘어섰다!! 모두 서울 소재 아파트로, 차이는 역세권 도보권이냐 아니냐라고 한다.
• 그래서 난 내집찾기 아파트 연식 범위를 늘려야 겠다..