01.Intro_'24.10월 서울 아파트 경매 9년만에 최대 매물량 기록???
- 서울 아파트도 경매 물량이 쏟아지고, 유찰되어 누적되고 있다고 한다.
- 이제 신축에 대한 집착을 내려놓기로 하고, 입지 중심으로 본다고 할 때.. 구축 매수에 경매도 좋은 루트가 될 수 있다!!
- 먼저, 아래 관련 글 발췌 요약
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*경매에서 기회찾기? 발췌
(By Booding, 24.11.11 모니모/부동산)
[1] 시장개황: 서울 아파트 경매 물건이 9년여 만에 최다
- 지난 10월 서울에서 경매로 나온 아파트는 380건(출처: 지지옥션): 2015년 4월(401건) 이후 9년여 만에 가장 많고, 전달인 9월(169건)과 비교해도 2배 이상 증가
- 낙찰률도 41.3%로 9월(45.6%)보다 4.3%p 하락
- ① 고금리로 원리금을 갚기 어려워 경매로 나오는 아파트는 증가
- ② 대출 규제로 돈을 마련할 곳은 없어 수요 감소
[2] 시장의 특이점 3
#1. 노도강 유찰 증가
- 지난달 서울 아파트 경매에서 2회 이상 유찰된 35건 중 13건이 '노도강' 지역
- 전체 유찰 물건의 약 37%로, 시장 전망이 밝지 않은 상황에서 낮은 가격대 아파트의 수요가 더 줄어든 걸 보여줌
#2. 유찰 물건 적체
- 올여름만 해도 아파트 경매 물건은 유찰 후 곧 새 주인을 찾았지만, 요샌 유찰 후 매물이 쌓이는 현상 부각
- 이로 인해 향후 가격 하락 가능성 확대
#3. 강남 3구 고가 낙찰
- 반면 강남 3구(강남·서초·송파구)에선 감정가를 초과한 낙찰 사례 출현
- 평균 낙찰가율은 강남(107.5%), 서초(107.3%), 송파(101.3%) 순
- 고가 시장에 대한 수요는 여전히 강함
[3] FAQ
Q1. 경매 정보는 어디서 얻지?
- A 법원경매정보 사이트(courtauction.go.kr)에서 무료 제공. 다만 검색은 좀 불편. 좀 더 편하게 정보를 얻고 싶다면 유료 사이트를 이용하는 것 추천
Q2. 시장 하락기와 상승기, 경매에 유리한 시기는?
- A 시장 하락기가 유리. 시장 하락기엔 채무불이행 사례가 늘고, 경매에 나오는 부동산 수도 증가해 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득 가능 <-> 물론 시장 상승기에도 경매는 존재. 단, 상승기엔 경쟁이 치열해 싼값에 낙찰받기 어려워, 급매 가격 정도에 낙찰받아 상승 흐름에 편승, 오른 가격에 매도해 수익을 냄
Q3. 앞으로 집값이 더 떨어진다고 가정하면 이달보단 다음 달, 그다음 달에 더 싼 경매 물건이 나오는 게 아닐까?
- A 감정평가 시점보다 시세가 떨어져 유찰 횟수가 늘면 결국 누군가가 낙찰. 하지만 부동산시장이 계속 하락세라면 감정가도 시세를 반영. 가령 6개월 전 5억원으로 감정한 아파트의 현재 감정가가 시세를 반영해 4억5000만원이 되기도 함. 즉 낙찰가율은 큰 의미가 없음. 입찰 당시 시세를 기준 삼아 싼값에 낙찰받는 게 '훨씬' 중요!!
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02. 지금 또 함 보자_ 실제 진행중인 서울 아파트 경매
#1. DMC파크뷰자이 (10층 국평, 감평가/최저경매가: 10.6억)
- 난, 직장이 여의도라서, 아직까지 서울 서부/중부를 선호함. 집값 관점에서는 아직도 구심점은 강남인 거 같긴 한데, 먼저 살펴보기로 함.
- 또 마침 지난번 낙찰 케이스 살펴본 동일 아파트의 다른 단지, 3단지에 대만국민 소유주로 국평 10층 아파트가 진행 중.
- 지난번 24.6월 낙찰된 1단지 국평 5층 아파트 낙찰가가, 10.6억 이었음. (아래2번째 그림)
- 일단 대상경매물건의 감정평가서도 여기 올려둠.
H231101-02D_감정평가서.pdf
5.33MB
- 현황조사서상, 금번 대상 아파트 특이사항은 소유주와 점유인이 다 외국인임.
- 감정평가서에 따르면 소유주는 대만국적 정극명 / 현황조사서에 점유인도 외국인, Ding Keh Ming 이라고 되어 있는데, 이 이름을 한문으로 읽으면 정극명 맞는 거 같음). 그러나 임대차관계로 얘기를 하고 있기 때문에, 소유주와 다른 외국인이 임차중인 것일수도. (명도는 어려울 수 있겠다. 외국인이라 협의도 어려울 수... ? 배당요구나 이런 부분을 안했으니까 보증금 인수해야 할 것 같은데.. 그런 정보가 없다.)
- 권리관계 따져보려면, 등기부등본 떼어야 하는데.. 열람 700원 지출을 할 정도의 관심도를 갖지는 않은 상태로, 걍 두고 보려 한다.
#2. 왕십리 대장 아파트 - 센트라스 (3층 국평, 감평가/최저경매가: 16.1억)
- 직전 유사 낙찰 케이스인 전용 59제곱미터 동일 아파트 단지내 소형평수 사례, '24.3월에 낙찰 사건종료된 경매건의 경우, 11.4억으로 낙찰됐는데, '24.11월 실거래가 14.1억 대비 2.7억 (약 20%) 싼 가격이었다. 최저매각가보다 10% 정도 비싸게 써낸 가격이었다.
- 이제 진행중인 사건을 보면, 국평 3층. 감평가는 16.1억.24년 실거래가 상승추세였고, 최근 18억까지 실거래 찍힘. 그러나 매물 최저가가 16.9억원까지 나와있으니까.. 이번에 입찰하는 건 무리수 아닌가 싶다.
- 1번 유찰되면.. 최저입찰가가 20% 하락된 12.8억이 되는데.. 이러면, 23년1월 전저점 14.4억보다 싸게 살 기회가 생기긴 하는 거 같다.
- 현황조사서상, 별도 임차인이 없어, 권리관계 해석은 씸플하겠다.
- 감정평가 보고서도, 참고를 위해 업로드 해둔다.
감정평가서_하동240305-0102.pdf
3.59MB
03. 마치며... 암호화폐가 희망인가.. ㅋ?
- 서울 아파트.. 경매로 접근을 해도 절대적으로 싸다는 느낌이 안든다. ㅎㅎㅎ
- 내가 살아있는 동안 집이 싸다는 느낌이 들 일이 있을까 싶긴 한데.. 현 가격에서 20~30% 수준의 조정이 왔을 때도 (23.1월 같은) 별로 싸다는 느낌은 아니었다는 말이다........................
- 경매도 결국 시세 대비 일정 수준 할인이 가능하다는 것이기 때문에, 시세 자체의 조정을 계속 관망할 필요가 있어 보인다.
- 그러나 관망은 관심을 갖고 지켜보고 있다는 것이지, 방관하고 있는 것과는 다르다.
- 일단 암호화폐로, 내집마련을 위한 자본을 확충해 나가는 꿈을 꾸면서 .. ㅋㅋ .. 계속 부동산 경매도 지켜보면서 하련다.
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