내집찾기 대출력 #1. 은행권 생애최초 주택담보대출

01. Intro _ 내집마련에서 대출도 능력이다! 내 "대출력"을 알아보자.  

• 얼마전, 유튜버 '훨훨'님의 채널에 다른 유튜버 (대출 상담 전문가) '플팩'님이 출현하셔서, "대출력"에 대해 강의가 성황리에 시리즈로 개설/운영되고 있다는 얘기를 하셨다. 
• "대출력"이라는 용어 자체가 신선했는데, '24.9월부터 스트레스 DSR 2단계 시행을 시작으로 정부의 강도높은 대출규제가 시작되면서, '24.11월말부터 시작되는 올파프(올림픽파크프레온?) 1만 5천세대 대규모 입주 등을 앞두고 '대출력'에 대한 사람들의 관심이 그 어느 때보다 높아진 것 같다. 
• 그런 그분이 올해 유명 경제 유튜브 채널인 '삼프로'에도 나오셨나 보다. 그 영상이 조회수 히트를 치면서, 플팩님 코너가 개설되고, 그 한꼭지에서 주담대 유형별 특성/제약사항을 아래처럼 요약해 주셨다.  
• 디딤돌부터 보금자리대출, 신생아 특례와 같은 정부 지원 대출은 모두 소득제한이 타이트하기 때문에, 좋은 금리조건에도 불구하고 접어두고 있었는데.. 
• 은행권 "생애최초대출"이라는 카드는 연소득 제한이 없이 대출한도를 크게 받을 수 있어서, 요즘과 같은 대출총량규제 시대에 너무 소중한 카드라는 것이다. 비규제 /규제지역 상관 없이 LTV 80% 이내이고, 주택가격 상관이 없다. 대출한도 6억원 있고, DSR 적용되지만..  LTV 80% 계산시, 선순위 전세보증금을 포함하여 후순위 주담대 LTV 적용을 해주기 때문에... 갭투자에 활용하면 좋겠다. 이건 나같은 평생 무주택자이고 직장을 가진 사람에게 매우 소중한 카드! (경매시에도 활용 가능할 거 같다. 경매시점 갭투자 레버리지까지는 못하지만 (이미 전세가 있는 구축매물을 매수할 때 활용 가능할 것!)

(출처: 삼프로 유튜브 채널> 플팩님의 '맞동산' 코너 영상 24.5월)

 

02. 은행권 "생애최초대출" 카드의 이모저모를 따져보자. 

• 일단, 상기 영상에 은행권 생애최초 후순위 주담대 4억 한도 대출 분석 영상! 은행권이라 DSR 40% 적용 고려시, 연봉 세전 6천만원 (세후 월급 420만원) 정도가 충족되면 4억 대출 가능! (금리 3.9% / 40년 원리금균등상환 가정) 

(출처: 삼프로 유튜브 채널>플팩님 '맞동산' 코너 영상 중. '24.5월> 생애최초 4억 은행권 후순위 주담대: 연봉 세전 6천만원)

 

• 무튼 이 카드에는 DSR이 적용되니까, 연봉별 최대 6억 한도내, Table이 만들어질 수 있을 것이다. 이것도 "부동산계산기"라는 사이트에서 계산해 준다고 한다. 
• 먼저, 해당 부동산 계산기 사이트에서 DSR의 개념 소개 발췌한다. 

DSR (vs. (신)DTI)

DSR(Debt Service Ratio)과 신DTI는 기존 DTI보다 더 강화된 지표로, DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리 DSR과 신DTI 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산. DSR은 모든 대출의 원리금 상환 부담을 기준으로 계산하고 신DTI는 주택담보대출의 원리금 상환 부담을 기준으로 계산하는 차이 존재.  DSR이 적용되는 경우 기준 비율은 은행권 40%, 비은행권 50%~65%입니다

• 이제, 최대 6억 한도 대출을 다 받을 수 있는 은행권 40% DSR 적용시의 연봉액을 역산해 본다. 
• 내 계산으로는 3.9% 고정금리 / 30년 원리금균등상환 기준으로 은행권 40% DSR 충족하는 최소 연봉은 세전 8,600만원 (월 717만원) 이다. 

부동산계산기 등 참고한, DSR 산정 및 원리금 상환후 생활비 여유 검토

• 만약, 40년 원리금균등상환 기준으로 바꾸면 최소 연봉은 세전 7,500만원 (월 625만원) 이면 족하다. 

40년 원리금균등상환으로 조건을 받을 수 있다면, 연봉 7500만원만 되면, DSR 40% 이내 달성 가능

은행 주담대, 경매 수익성 분석 Sheet 모음.xlsx

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03_마치며.. 근데 내가 생애최초가 맞나?

• 영상을 더 듣다보니, 분양권 전매 이력도 은행권에서는 주택구입이력으로 보아 생애최초 적용이 어렵다고 한다. 분양권 전매 이력은 좀 있었던 거 같아서..
• 정책 모기지 론에서는 오히려 18년 8월 이전 분양권•입주권 전매는 괜찮다고 한다.
• 은행에 가서 함 상담을 받아야 하나 싶다. ㅠㅜ (허무한 글 마무리)